Tranh chấp phí bảo trì giữa người mua nhà và chủ đầu tư liên tục và căng thẳng

Thời gian qua, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư xoay quanh phí bảo trì chung cư tại TP.HCM vẫn diễn ra liên tục và căng thẳng.

Điển hình tại chung cư 4S Linh Đông (TP.Thủ Đức), cư dân phản ánh hành vi chiếm dụng hơn 25 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì chung cư của công ty TNHH xây dựng Thành Trường Lộc (chủ đầu tư dự án), khiến cơ sở hạ tầng dự án đã xuống cấp nhưng không được duy tu, sửa chữa.

Đáng chú ý, tại chung cư này, cư dân mua nhà vào ở đã nhiều năm nay nhưng chưa được cấp sổ hồng. 

Để xử lí sự việc trên, lãnh đạo UBND TP.HCM đã ban hành các quyết định xử phạt hành chính và quyết định cưỡng chế, yêu cầu các đơn vị liên quan tiến hành cưỡng chế đối với Công ty TNHH xây dựng Thành Trường Lộc, về hành vi chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư 4S Linh Đông. 

Điều đáng nói là ngay sau đó, Công ty TNHH xây dựng Thành Trường Lộc đã làm đơn khởi kiện UBND TP.HCM đối với các quyết định hành chính nêu trên.

Một chung cư khác cũng diễn ra vấn đề tranh chấp phí bảo trì giữa người dân và chủ đầu tư, là dự án Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú). Người mua nhà ở dự án này vẫn đang đấu tranh, để chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) bàn giao số tiền hơn 5,8 tỷ đồng phí bảo trì.

Theo người dân, nhiều hạng mục thuộc sở hữu chung của chung cư xuống cấp, nhưng Ban quản trị (BQT) không có kinh phí sửa chữa, bảo trì, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Tháng 5/2019, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt hành chính 125 triệu đồng đối với Công ty Khang Gia, về hành vi không bàn giao phí bảo trì cho BQT chung cư.Thế nhưng, Công ty Khang Gia vẫn chưa hoàn thành việc chuyển giao tiền bảo trì. 

Trước sự việc trên, UBND quận Tân Phú đã có kiến nghị lên UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng tiến hành cưỡng chế chủ đầu tư, để bàn giao phí bảo trì theo đúng quy định.

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thành phố hiện có 401 chung cư đã được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị và có đến 227 nhà chung cư chưa được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì.

Đáng chú ý, TP.HCM hiện còn 43 chung cư có tranh chấp phí bảo trì, do chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng, không bàn giao theo quy định. 

Vì sao chủ đầu tư chậm, không bàn giao phí bảo trì nhà chung cư?

Phí bảo trì người mua nhà phải đóng ứng với 2% giá trị căn hộ, tổng số tiền quỹ bảo trì chung cư khi cộng gộp tất cả các căn hộ tại một dự án có thể lên tới vài chục tỷ đồng, thậm chí là hàng trăm tỷ đồng.

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố hiện có 1.635 chung cư, trong đó 774 chung cư xây dựng từ trước năm 1994 và 891 nhà chung cư hoàn thành, đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay.

Trong các chung cư được thống kê, có 1.059 chung cư phải thành lập ban quản trị nhưng chỉ 862 chung cư đã thành lập (trong đó 41 nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng chưa thành lập được ban quản trị). 

Còn lại 197 nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị, vì đa số là chung cư cũ thấp tầng, số lượng căn hộ ít và không có thang máy, nên được quản lý theo mô hình tự quản.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư không thành công, nhưng không đề nghị chính quyền địa phương tổ chức. Thậm chí, một số chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị.

Theo Sở Xây dựng, nhiều chung cư chưa bàn giao phí bảo trì vì tranh chấp quyền sở hữu đối với phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư diễn biến phức tạp, dẫn đến chủ đầu tư và ban quan trị chung cư không thống nhất, quyết đoán số liệu kinh phí bảo trì.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đẩy đủ hoặc chủ đầu tư cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không bàn giao cho ban quản trị theo quy định.

Trong khi đó, quy định pháp luật hiện chưa quy định việc phải xác định rõ phần diện tích sử dụng chung, sở hữu chung trong hồ sơ thiết kế, phê duyệt dự án, nên trong thực tế áp dụng còn nhiều tranh chấp. Chế tài xử phạt các hành vi vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe, một số hành vi vi phạm chưa được quy định như chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì, không đóng phí quản lý vận hành...

Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị trong thời gian tới cần tiếp tục rà soát tổng thể các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành, bảo trì nhà chung cư, để có đề xuất bổ sung, điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp với thực tế.